La compra de una vivienda es seguramente una de las decisiones más importantes que una persona toma a lo largo de su vida, por lo que no debemos dejarla al libre albedrío Nuestro consejo es ponerse en manos de profesionales expertos como ofrece, Berkshire Hathaway HomeServices Nova Mallorca, empresa inmobiliaria con más de 50 años de antigüedad, que sin duda le aconsejarán gratuitamente con total transparencia y honestidad o bien contratar los servicios de un abogado especializado, para de esta manera poder adquirir una vivienda con las máximas garantías.
En primer lugar debemos conocer cuál es la situación jurídica del inmueble. Se trata de conocer la legalidad del inmueble, si coincide la superficie real con la registral o catastral, si tiene o no elementos fuera de ordenación, cedula de habitabilidad etc. Una vez hayamos comprobado los aspectos legales el siguiente paso será la firma de un contrato entre comprador y vendedor.
En la compraventa de una vivienda lo habitual es que, con carácter previo a la firma de escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, conocido normalmente como arras. Este contrato no es obligatorio, aunque es muy utilizado para asegurar la operación y para disponer de un plazo de tiempo necesario para preparar la documentación imprescindible para la firma de la escritura de compraventa definitiva.
El documento privado es un modo perfectamente válido de formalizar una compraventa, por tanto obliga legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Recalcamos la importancia de asesorarse convenientemente antes de firmar un documento de esta naturaleza.
· 1 Quién firma por la parte vendedora: Es necesario que firmen el contrato todos los propietarios de la vivienda. En el caso de compra de una obra nueva suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad. Asimismo puede firmar un apoderado de la propiedad, en cuyo caso el apoderado deberá presentar la copia del poder autorizada notarialmente que le faculte para la venta.
· 2 Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante comprobar si la vivienda tiene o no cargas, si tiene hipoteca, o si hay embargos. Lo comprobaremos con una nota simple informativa del Registro de la Propiedad.
Es bastante habitual que exista una hipoteca. El comprador deberá valorar si le interesa subrogarse en la misma y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, contratar su propio préstamo hipotecario o comprar la vivienda sin carga hipotecaria, en cuyo caso el comprador deberá cancelar la hipoteca existente registralmente a la firma de Escritura.
En caso de contratar su propio préstamo hipotecario deberá acudir a una entidad financiera para asesorarse de las condiciones ya que estas pueden variar bastante. En Berkshire Hathaway HomeServices Nova Mallorca podemos informarle y recomendarle cual puede ser la más interesante en función de sus necesidades.
· 3 Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra en una comunidad de propietarios hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, e informarse de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. También es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse.
· 4 Precio y arras: En el contrato debe figurar el precio de la vivienda y su forma de pago. Lo habitual es que se establezca una cantidad, arras, que el comprador entrega al vendedor como señal a cuenta del precio.
· 5 Gastos de la compraventa: Este apartado merece un desarrollo más extenso que explicaremos y desarrollaremos en otro apartado entrando en detalle y analizando cada uno de los gastos pero, es importante saber cómo regla general que la suma de todos esos gastos, notariales, registrales, impuestos... pueden llegar a suponer entre el 10 y el 13% del precio de compra.
· 6 Elección del notario: La parte compradora tiene derecho a elegir el notario que más le interese.
Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para solicitar una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.
La escritura pública no es más que un contrato entre las partes, comprador y vendedor, otorgado ante notario y aunque no sea obligatoria sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos que superan con mucho los que pueda producir el documento privado. Además la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y da eficacia al negocio contenido en la escritura que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:
Para lo cual hay un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de firma de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.
La escritura se puede presentar al Registro de la Propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable pues esta presentación da la garantía de la inmediatez y el bloqueo del Registro de la Propiedad a cualquier otro documento que pudiera perjudicarnos, como un embargo al comprador o una anotación preventiva de demanda al vendedor.
También la escritura se puede presentar al Registro de la Propiedad mediante copia autorizada por el notario en papel. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y el notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el registro.
Estas gestiones se pueden hacer personalmente, o bien a través de un gestor. En muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Se debe preguntar en este caso cuánto van a cobrar por este servicio.
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