Tipos de contratos recomendados

Contratos recomendados antes de la firma de Escritura

Veamos los diferentes tipos de contrato más recomendados, en función de sus características

· 1 Contrato de promesa de compraventa

Es el contrato por el que las partes, promitente vendedor (el que promete vender) y promitente comprador (el que promete comprar) acuerdan la compraventa futura de un inmueble.

A diferencia de la compraventa, con este tipo de contrato ni el comprador ha de pagar el precio ni el vendedor entregar el inmueble, pero ambos se obligan en un futuro a celebrar la compraventa, de tal forma que si una de las partes no cumpliera, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios. 

Este contrato nace por la voluntad de las partes de aplazar la fecha de la futura compraventa, o bien porque les interesa o por algún motivo especial, por ejemplo que el comprador esté tramitando la financiación de la operación, o que la vivienda aun no esté terminada o que se deba finalizar cualquier trámite.

Para que este sea válido deben quedar fijados los elementos esenciales de la compraventa futura, esto es:

• Identificación del inmueble
• Fijación del precio
• Fecha de la firma

· 2 Contrato de Arras

Las arras son un acuerdo por el cual entregando el comprador al vendedor una cantidad (arras) se pretende asegurar la futura celebración de un contrato de compraventa.

Distinguimos 3 tipos diferentes de contratos de arras con efectos muy diferenciados.

Arras confirmatorias o probatorias
Lo pagado como arras es parte del precio pactado y no se contempla la posibilidad de las partes para rescindir el contrato unilateralmente. Si no se especifica una finalidad distinta, se entiende que estas son confirmatorias.

Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra podrá exigirle el cumplimiento del contrato, es decir si el vendedor incumple el comprador puede obligarle a otorgar la escritura de compraventa y si es el comprador el que incumple, el vendedor le podrá obligar a pagar el resto del precio.

La parte que está dispuesta a cumplir con sus obligaciones puede pedir resolver el contrato y una indemnización por daños y perjuicios. Dicha indemnización inicialmente no está cuantificada en el contrato y dependerá del Juez.The party that is willing to comply with its obligations can ask to finalise the contract with a compensation for damages. Said compensation is not initially quantified in the contract and will depend on the Judge.

Arras Penales

Se entregan como garantía del cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podrá exigir el fiel cumplimiento de las obligaciones pactadas o dar el contrato por resuelto exigiendo una indemnización ya cuantificada, cual es la cantidad pactada como arras. Precisamente esa, es decir que la indemnización ya está cuantificada es la principal diferencia con las arras confirmatorias. Igualmente como las anteriores las arras penales no facultan a ninguna de las partes para rescindir unilateralmente el contrato.

Arras Penitenciales

Son la muestra de celebración de un contrato en el que se fijan las futuras condiciones de compraventa. Cualquiera de las partes podrá desligarse del contrato, el comprador perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido. Tienen un carácter sancionador (penitencia) de ahí que para que se consideren arras penitenciales debe constar expresamente en el contrato.

· 3 Contrato de opción de compra

Es un contrato en virtud del cual una parte, llamada optante, adquiere el derecho pero no la obligación de adquirir un bien de otra parte, llamado Concedente el cual adquiere la obligación de venderle. El precio de la opción se denomina “prima”.

La compraventa definitiva dependerá única y exclusivamente del optante, quien en el plazo establecido deberá manifestar si ejercita o no la opción. El propietario durante ese plazo no puede vender el inmueble a un tercero.

La opción de compra puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad, para ello:

• Debe haber acuerdo entre las partes para su inscripción
• Debe figurar el precio pactado y la prima de la opción
• El plazo de ejercicio de la opción no podrá superar los 4 años

· 4 Diferencias entre arras y opción. Aspectos legales y fiscales

La opción de compra y las arras tienen implicaciones legales y fiscales muy diferentes así los derechos obligaciones e impuestos son muy diferentes en uno u otro contrato.

La principal diferencia legal es que en el contrato de opción, la compraventa definitiva dependerá única y exclusivamente del optante, él es el beneficiario de la opción y el decidirá si en el plazo establecido la ejercita o no, sin embargo en las arras, tiene que haber acuerdo de ambas partes, así en las confirmatorias o probatorias ninguna de las partes, comprador o vendedor, unilateralmente, podrá desligarse del contrato y en las penitenciales cualquiera de las partes puede rescindir el contrato de compraventa, sin que la otra parte pueda exigir su cumplimiento.

Veamos las diferencias fiscales:

Las arras cuando conste en el contrato que se descontarán del precio de compra siempre tendrán a efectos de IVA e ITP la consideración de pago a cuenta por tanto:

• En trasmisiones sujetas a IVA, es decir si el Concedente es empresario o profesional, el cobro de las arras devengará un 10% de IVA
• En trasmisiones exentas de IVA, concedidas por particulares, el cobro de las arras no devengará impuestos, ya que el ITP solo se devenga con la entrega del bien y no con los pagos a cuenta
• A efectos de IRPF para el Concedente o Vendedor, el contrato de Arras tiene el carácter de simple pago a cuenta y no supone tributación hasta que se produzca la compraventa

En el contrato de opción de compra, la concesión del derecho de opción:

• Si es por parte de un empresario o profesional se considera una prestación de servicios y está sujeta al 21% de IVA (la prima). Posteriormente se tributará por IVA solo por la contraprestación total pactada que será el precio total , descontada la cantidad ya abonada como prima de opción
• Opciones de compra concedidas por particulares (no empresarios) tributan siempre por ITP. La base imponible será el valor pagado como prima de opción, pero con un mínimo del 5% del precio de compra
• A efectos de IRPF, la opción de compra Hacienda entiende que las cantidades recibidas por el Concedente tributarán en el IRPF en la base general(que puede llegar a ser hasta el 42%) mientras que la posterior venta tributará en la base del ahorro en un % que oscila entre el 19 y el 23%

· 5 Conclusiones

Cada situación requiere un tipo de contrato específico para la misma por eso es importante contar con el asesoramiento de empresas o profesionales de reconocido prestigio y experiencia como el que puede ofrecer Berkshire Hathaway HomeServices Spain. No obstante podemos dar unas directrices de actuación.

Si el plazo necesario antes de la firma de la Escritura de compraventa es relativamente corto, entre 15 días y un mes y las partes quieren obligarse a la firma de una compraventa futura, recomendamos el contrato de promesa de compraventa.

Para periodos de tiempo superiores, recomendamos firmar un contrato de arras, básicamente por un tema fiscal, ya que las arras tienen carácter de pago a cuenta y no suponen para el vendedor tributación alguna hasta que se produce la compraventa definitiva o el vendedor se quede con las arras por incumplimiento del comprador.

En cambio y por el contrario la cantidad percibida en la opción de compra como prima de opción, se interpreta como una variación patrimonial que debe declarase en el IRPF en la base general, lo cual puede resultar bastante gravoso para el Concedente.

For these reasons between option or deposit we favour the last, adapting the deposit type to the needs of each of the parties.